開平碉樓變身客棧是否可行？
恬靜雅致的田園風光，富含歷史底蘊"會說故事"的碉樓群，這些元素曾出現在《讓子彈飛》、《一代宗師》等眾多商業大片的鏡頭中，作為世界文化遺產 的開平碉樓與村落，正在通過商業化運作，逐漸盤活這片獨特的旅遊資源。近日，開平對外公示瞭《開平碉樓與村落保護規劃(修改稿)》(以下稱為《規劃》)， 《規劃》指出，碉樓的保護利用將分成四類：原狀保存、文化展覽、居住體驗和管理設施。其中用來實現"居住體驗"的碉樓共達57棟，包括四個遺產片區詳細明 確的10棟碉樓，以及緩沖區的47棟碉樓。
自這一消息公開後，不少投資客的目光聚集在瞭開平碉樓的住宿開發上。開平碉樓與村落它能否效仿雲南麗江、大理的商業運作模式，吸引眾多投資戶前來投資客棧，進行多元化運作模式，展開差異化競爭？它的投資前景是否被看好？盤活碉樓，須破幾道題？記者日前展開調查。
閑置碉樓亟待盤活
據 開平市政府的官方數據顯示，全市共有1833多座碉樓。其中，開平碉樓與村落遺產區內收入40座碉樓和居廬以及3個村落。目前這40座碉樓和居廬隻有一座 尚在居住，其餘39座被空置，除瞭開放遊覽的10座，剩餘的均處於關閉狀態。"端著金碗沒飯吃"，是開平碉樓近年來開發遇到瓶頸的寫照。
"無 人居住，這本身就是對建築的一種傷害。"旅遊營銷專傢鄭澤國在接受南方日報記者采訪時表示，大部分碉樓散落在村落中被閑置，實際上是對資源的浪費，有效利 用碉樓，盤活閑置資源是政府和開平碉樓與古村落的管理方亟待破解的一道難題，而隻有盤活資源，整個開平旅遊產業才能有質的飛躍。
記者瞭解到，開平碉樓申遺成功後，盡管客流量有明顯上漲，但依然未走出"門票經濟"。欠缺住宿條件，則是開平碉樓難以從觀光型旅遊向度假型旅遊業態轉型的主要原因。
"去 開平碉樓旅遊，最頭疼的就是找不到合適的地方住，想要留宿隻能選擇在開平縣上的賓館裡。"廣州市民吳先生的體會是，正因為沒有很好的配套設施，導致開平碉 樓的參觀遊覽停留在走馬觀花的層面上，隻能通過聽導遊的講解，大致瞭解一下關於碉樓和僑鄉的歷史，很難再進一步感受僑鄉文化，放慢腳步慢慢欣賞和體會悠閑 恬靜的田園生活。
廣東省社會科學院旅遊研究所總規劃師陳南江表示，目前很多碉樓空置，缺乏修繕，日益衰敗，通過出租開客棧，首先能 解決碉樓的修繕問題，其次是重新裝修，加以利用。並且，獲準進行住宿體驗的碉樓，大部分並非文物，因此對其進行修繕和利用，並不是所謂的以犧牲保護為前提 的肆意開發。據開平碉樓旅遊發展有限公司負責人周洽強透露，目前該公司正在著手在馬降龍碉樓群內進行適度開發，投資近2000萬元，預計兩年內打造出一批 供遊客體驗的民宿民居。
碉樓變客棧前景被看好
開平碉樓能夠實現"居民體驗"這一功能的消息，引發瞭不少周邊 城市投資客的註意。"這意味著可以租用碉樓來經營客棧嗎？"廣州白領蔡先生對碉樓投資開發頗感興趣，並對碉樓開發成為客棧的前景表示十分看好。在他看來， 將碉樓盤活，做成別具特色的客棧或傢庭旅館，開平碉樓的旅遊前景將大有改觀，"成為另一個大理古城也不一定。"
實際上，近年來隨著 休閑旅遊的逐漸興起，白領對投資旅遊區附近客棧的熱情也漸而升溫。雲南麗江古鎮和大理古鎮就吸引瞭不少廣東白領的目光。廣州白領小張就是眾多投資者的其中 一位，他在大理開客棧的前期投資成本約200萬元，由於前往大理旅遊的遊客源源不斷，平均入住率能保證在50%左右，因此兩年半內他就收回瞭成本，月收入 約6萬元，這樣的投資收益看上去的確很客觀。
生活在美麗恬靜的古村落中，沒有都市生活的繁忙與壓力，還能獲得一定的收入，憧憬這種生活方式的蔡先生表示，投資開平碉樓的前景或許和投資大理一樣可觀，因為開平碉樓不僅擁有獨一無二的旅遊資源，而且還是世界文化遺產，兼具社會價值和商業價值。
中 國社科院旅遊研究中心特約研究員劉思敏表示，碉樓變身為客棧的前景的確令人期待。他分析道，有別於烏鎮、西遞宏村、鳳凰古鎮等民居較為集聚的社區型景區， 開平碉樓散落在各個村落中，較為分散，因此很難套用現有的商業模式，對其進行標準化規模化的開發，也不可能將其全部開發成為景點或者博物館。為瞭更好地利 用閑置資源，讓碉樓在利用的同時得到保護，在條件允許的情況下將碉樓開發成為客棧，是盤活現有大量被閑置資源的一個較優的選擇。
產權關系復雜依然是阻力
盡管《規劃》明確指出將有57座碉樓用來"居住體驗"，但碉樓將如何開發？招商引資需要經過怎樣的過程？目前這些問題仍待政府和管理方經過協商後確定。而業界人士認為，盤活空置碉樓的確存在一定的阻力，所以對碉樓的開發，不容操之過急。
廣東決策研究院旅遊產業研究中心副主任勞毅波分析道，一方面，碉樓和很多民居不同，眾多產權人分散在國外，與他們進行溝通洽談需要花費很大的成本，且產權人關系復雜，一座碉樓就要牽涉到一個傢族數十人，這使得要大批量盤活碉樓依然存在不小的阻力。
"另 一方面，業主方是否有意願將自己的祖屋用來做客棧，還需要進行進一步的溝通和洽談。畢竟開客棧還須考慮風險和利益分配等問題。"勞毅波進一步表示，對於已 經在海外開枝散葉的華僑們而言，出租碉樓來掙錢的動力不足，但經營客棧可能涉及到房屋重新裝修和改造的問題，收益分配不均甚至還會引來不必要的紛爭，這也 許都會構成產權人對碉樓商業化運作的顧慮。
在劉思敏看來，在盤活現有閑置碉樓之前，必須先厘清產權關系。
盤活碉樓產業需要拓展經營模式
■專傢視點
中 西合璧的開平碉樓應當走一條怎樣的商業化道路？鄭澤國建議，可以在政府的主導下，進行有限的市場化運作，在業態發展、文物保護和街道街區的管理等方面，政 府要有嚴格的把控權，出臺一個統一的標準，但經營權應當適度放開，由經營者在合法的條件下打開思路，多元化開發，既可以開發成傢庭旅館、青年旅舍，也可以 打造成為鄉村會所、主題客棧等，突出個性化。他表示，一開始進行大規模產業化的開發或許不太現實，不妨先將資源進行等級劃分，對於村一級管理的碉樓和洋 房，可以引進小散戶的投資，從傢庭旅館開始起步，這樣管理起來較容易。
劉思敏則建議當地政府在厘清產權關系的前提下，一方面鼓勵產 權人自己來經營，另一方面可以打造一個對外開放的租賃平臺，對外進行投資與管理，對閑置的碉樓進行修繕和改造。"由於碉樓的聚合性不夠，因此我並不建議進 行統一標準化的開發，經營模式也不應單一化。"劉思敏表示，基於對碉樓文化的深度挖掘，盤活碉樓，打造富有個性化的休閑客棧，實際上是在創造一種感性的生 活方式，將現代休閑度假方式引入這片具有文化底蘊的田園之中，相信這樣的經營理念和模式，更符合現代都市人的需求。
在陳南江看來， 盤活碉樓應盡量選擇體量較大的碉樓，有比較大的建築面積，可供開客棧、茶館、咖啡廳或酒吧。如果選擇體量小的碉樓，需要租用多棟碉樓，租用手續復雜，修繕 工程量大，且涉及周邊環境的整治，因基隆房屋貸款此難度較大。另外值得一提的是，設計內部空間改造，還要註意建築的安全性。他強調，不要就碉樓做碉樓，要善用周邊環 境，發展鄉村休閑遊，將碉樓打造成為住宿。並且要形成錯位發展，客棧風格可以很藝術，也可以很鄉土；可以很復古，也可以很現代；可以很熱鬧，也可以富有情 調。
南方日報記者周人果
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-27/08443757150.shtml
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