第六屆中國產業園商務區發展論壇上午實錄（之二）
主持人：感謝陳所長的演講。下面請上企業傢們跟我們分享一下他們對新型城鎮化的看法。現在偉大的時代需要偉大的行業，偉大的行業也需要偉大的企業，在我們這個行業當中，稱得上偉大的像萬科，萬科作為偉大的企業應該說爭議不大，萬科這幾年的銷售業績在領先於行業，萬科也實現瞭事業合夥人制度，在眾籌建房，萬科是以互聯網的思維和互聯網的方式來改變企業、改變行業，今天我們有幸請到北京萬科企業有限公司副總經理肖勁先生給我們做主題演講，演講主題是新型城鎮化形勢下城市配套服務商。有請肖總。
肖勁：我不是學者，我更不是純學者，我非常想當學者，但是學習不好，這麼多年也沒有成為學者，基本上是在這個行業裡面混，混來混去也混上瞭講臺跟大傢分享一下。今天主要跟大傢講的是我們公司在商業方面的一些想法，這些想法在互聯網也好，在微信也好，在很多朋友圈裡的分享也好，特別多，但不是特別成系統。我今天主要跟大傢講一講我們的一些思考和實踐的工作。
我是分兩個部分來講。第一部分是我們現在做這些事情的思考、背景和基礎。第二部分是講講我們的實踐活動。
首先講第一個大的背景，就是城市的發展到底有沒有規律，有沒有邊界，有沒有發展到頭的那一天。實際上城市的發展不可能是漫無邊界的去發展，剛才陳淮所長也說瞭，中國想要城市化，想要把人都趕到城市裡面生活也是很難的，我們要建很多大型城市。在城市發展過程當中，有兩個距離非常重要。一個距離是20公裡，一個距離是50公裡。我們拿市中心以20公裡為半徑劃個圓，以50公裡為半徑劃個圓，都可以發現很明顯的城市邊境。有的城市可以在這個發展范圍內發展很好，有的城市一發展就發現發展不下去。
舉個例子，北京基本上以20公裡為半徑劃一個圓，五環內的距離或者五六環之間的距離基本上就是這個城市的主要核心范圍。如果我們要以50公裡為半徑的話，基本上差不多把北京大部分地區都給劃進來瞭。也就是說我們北京的發展實際上還是有很好的條件，除瞭北部山區那三四個區縣以外，絕大部分都是適合發展的，但是別的城市不一定都是這樣。我們的友好城市上海，上海如果以50公裡為半徑劃圓，其中有一部分已經跑到海裡去瞭，這還不算過分的，我們再看深圳。如果以深圳50公裡為半徑劃，把香港給劃進去瞭，而且大部分都在海裡。所以不同城市發展商業，條件是不一樣的，我們一定要清楚的認識到我們發展商業的背景。
第二，在中國我們辦任何事情，都千萬不要以平均這個概念來想，如果以這個概念來講，我們很多事情就要失敗。中國人口分佈得非常不均勻，中國財富的分配也非常不均勻，更不均勻的是中國人消費的分配。中國人幾乎所有的消費都會集中在幾個大的地方。我們老一輩的經濟學傢費孝通做過一個實驗，叫做愛暉到騰沖，拉瞭根線，左半部分跟右半部分的面積差不多一樣，但是人口非常不一樣，我們想幹商業必須到人多的地方去幹，到人少的地方幹是做不下去的。費孝通還做過一個實驗，以我們國傢海岸線500公裡為范圍劃一個區域，我們國傢有將近80%的人會生活在沿海岸線500公裡的范圍內，說白瞭在這個灰色的小區域內，既集中瞭咱們國傢的城市，也集中瞭人口，也集中瞭財富，我們認為商業就是最活躍的地方。
最近這些年，一線、二線、三線城市土地供應的情況和消費的情況，紅色這根線是一線城市的發展，最近十年左右實際上是在持續下降的，就是我們未來沒有那麼多機會去蓋住宅，我們可能不得不轉型去幹一些商業，相反我們在二線城市包括三四線城市，實際上是在快速的增長，那些城市可能還有更多機會去獲取土地蓋一些住宅，當然商業也會相應的增加。所以不同城市幹這件事情上代價是不一樣的。
第三，以北京為例，實際上它的商業也好，寫字樓也好，無論是投資、開工、竣工、交付使用，各項指標，住宅都是在下降的，而寫字樓、辦公室都是在上升的，這些不光是一個土地供應的問題，當然也是存在大量的需求，我們也要抓住這個機會在重點城市投資一些商業辦公的類型。
另外，我們公司做瞭一個思考，在中國幹房地產這門生意，有沒有幹到頭的那一天？其實也不能叫幹到頭，總有到瞭一個時候你可能不得不轉型瞭，不轉型機會就少瞭，購買力也下降瞭，很多事情也很難辦瞭。我們很多人現在都在討論這個問題，無論是著名的泡沫論也好，還是天花板論也好，我們還是以客觀的經濟的數據來分析一下這件事情。
這是世界銀行編出來的一套理論，我們照搬一下。它認為當一個城市的人均GDP到300美元的時候，這個城市的房地產僅僅是剛剛起步，也解決說萌芽狀態。當一個城市人均GDP到1000美元的時候是高速發展，高速發展的意思就是有多少房子都能賣掉，不用考慮需求問題，你隻要考慮能不能蓋起來的問題。當一個城市人均GDP到瞭4000美元的時候，這個城市的房地產發展是穩定增長的，什麼是穩定增長？就是每年以一個固定的增長速度在往前發展，比如每年都是10%，連續發展30年，這叫穩定增長。當一個城市人均GDP到8000美元的時候叫平穩期，平穩期的意思就是這個城市蓋起來的房子跟拆的房子是一樣多，沒有新增需求，可能會空在那兒，可能會拆掉，不會增加。當一個城市人均GDP到13000美元的時候，可能就會後退。這是世界銀行關於房地產發展的小規律。
有三個現象，是不是越窮的地方越不需要蓋房子？事實恰恰相反，也就是經濟越不發達的地方，越有人口的地方，房地產越容易幹。而不是越發達的城市，房地產越容易幹。第二，這個平穩期很長，從1000美元到1萬多美元，長達這麼長的時間階段，房地產都是發展機會，而不是簡簡單單到一個地兒就撞墻式停止。第三，這個行業有到頭的時候，不像其他消費品永不止境的發展，而房地產不是，有的傢庭會賣出一些房子，跟那些消費品不一樣。
中國比世界銀行的研究水平略微滯後之後，我們認為滯後3000美元。我們現在研究城市跟政府研究城市的結果不一樣，如果按照我們現在研究的規律，實際上大部分城市還有很強的生命力，而不是已經到頭瞭。
在剛才說的那三個基礎下，我們現在研究的結果是，除瞭住宅以外，我們還需要發展很多很多平臺，去支撐未來我們自己的發展，這裡面包括瞭一些商業，包括瞭物流倉儲，包括瞭教育、文體，包括瞭養老、醫療，以及很多休閑、娛樂、旅遊、度假等項目，這些跟我們未來的住宅合在一起，才是我們未來十年房地產下半場所需要得到的。考慮到這些因素以後，我們還要仔細考慮我們未來的商業到底怎麼做，我們是否要做郊區的大的shoppingmall呢？還是要做小的鄰裡小商業呢？還是要做有特色的世界上最好的商業呢？在這種情況下我們還是從客戶真正需求考慮。任何一個人在他的房子裡居住，更多的需要還是配套，也就是說圍繞生活的配套。
我們從成年人、兒童和老人幾個方面的研究來看，實際上隻有成年人上班的這十個小時和小孩上學的這幾個小時不在傢以外，剩下絕大部分時間都是在傢庭和傢庭周邊渡過的。能不能抓住在傢裡的需求和傢庭周邊的需求，那就是我們未來的機會。所以我們現在的思考更多的還是圍繞著生活來進行的。
剛才這些是背景還有我們的一些基礎思考，有瞭背景和基礎思考，我就把我們往下發展的品類和步驟跟大傢介紹一下。
明年我們在米蘭世博會有一個萬科的館，我們給它定義瞭一個詞叫"食堂"，就是我們所有人上大學、在單位吃飯，都要去的那個地方，就是食堂，每人拿個碗、拿個勺吃飯，其實食堂就是一個配套，沒瞭食堂學校都開不瞭，沒瞭食堂寫字樓也基本上不會賣那麼高的價錢。所以食堂就是我們定位的一個概念。
我們往下還做瞭很多思考，包括我們認為的商業是什麼樣的，我們的商業到底是底商還是集中商業，我們的商業是零星的賣出去還是不賣給他自己留下來經營，我們的商業是要打造同品質的還是讓它多元化，包括我們的商業到底是全新的無限的發展空間，還是我們是很有限的。所有的這些問題都歸結到一點，就是我們到底要做什麼樣的商業。我現在給大傢稍微總結一下我們的體量。
萬科現在持有和準備發展的商業規模是非常非常大的，我們現在簡單的盤點一下，我們基本上有16000萬平米的商業準備往外賣，16000萬平米是什麼概念呢？如果以兩萬塊錢一平米均價來算，大概是3300億，也就是我們有3300億的貨值存在我手裡，可以賣也可以持有也可以經營。這3300億其中有260億是我們持有型的，包括寫字樓、社區商業、酒店，這三個業態。另外還有1000萬平米是準備賣掉，不持有，目前還有很少一點目前沒有定論。我們整個的規模很大。往下我要講的我們對社區商業的分類，僅僅是對持有型的簡簡單單的50幾萬平米中的分類，我們更多的的確是賣掉瞭。
我們未來做商業的基礎思想有兩個，我們找瞭兩個對標企業作為我們的學習榜樣，我們努力向人傢學習。第一個我們參考瞭新加坡的凱德集團，來做的持有型商業，並且資本化運作的模式來開發我們未來的商業，這個模型非常簡單，其實就是兩個核心點，第一個核心點就是在我們做規劃的時候，就開始把這些因素考慮進去，我們的商業不做散售型，而做集中商業，這些集中商業未來是我們自己要集中給它運作起來，再尋找新的買傢，基金也好，合作方也好，私募也好，給它整售出去，不做散售，正是我們有瞭集中運營、集中銷售的概念，才能保證我們的品質，才能保證集中商業經營的效果。這是第一個我們對標的公司。
第二個我們學習的公司是香港的領匯，領匯是香港最大的社區商業的持有者，並不從事房地產開發，隻是買別人的底商、買別人散售的物業，買回來以後進行產品包裝，統一出租經營，找市場上的基金給它融資，整體來運作。是這樣的模式。說簡單點也是兩個，第一是它不賣，隻租，正是因為它持有經營，才能保證商街也好、商鋪也好，有一個完整的定位，有非常符合需求的產業能引進來。第二是整體打包上市經營。
這兩個案例合在一起，我們就是一句話，三個字，叫做"不散售"。未來萬科不走散售路線，都是在規劃階段就想到哪些是持有，哪些是集中的大商業。萬科把自己的商業分成三個品類，第一個品類是很小的，叫做"鄰裡傢"，每個項目樓底下的那點東西，我們大概持有幾千平米，基本不會大於一萬平米，持有經營，這叫"鄰裡傢"。第二個品類是一萬來平米，不會到三四萬，我們叫做"生活中"，一個大的社區有一個小的集中的社區中心。第三個品類是大於五萬平米，我們叫做"萬科廣場"，是一個綜合體，或者一個shoppingmall。目前這三個品類的東西都在齊頭並進的往前推進。
下面我介紹一下鄰裡傢。鄰裡傢非常簡單，就是讓客戶在以傢為生活半徑內，所有生活需求都給組合起來。我們有一個總結叫做"五菜一湯"，很多人問你們萬科五菜一湯是哪五菜？有沒有紅燒肉？我們的五菜一湯包括便利店、洗衣店、銀行、藥店、美容美發、餐飲，盡量做一個菜市場，加上菜市場變成"五菜一湯"，這些在鄰裡傢裡在我們規劃階段就有瞭，客戶入住的時候這些都要開。所有買瞭萬科房子的業主，當你入住的時候，你可以在樓下的第五食堂去吃飯，洗衣、買藥、小超市等等都有。
我們下一步升級的方向有三個，第一，加大餐飲業態比例。第二，引入一些教育的業態，讓小孩在傢門口就能享受教育。第三，更多的引入一些醫療的業態，讓大傢在傢門口就能看上病，跟我們國傢倡導的醫療進社區是相符的。這是鄰裡傢的概念。當然鄰裡傢也不都是我們自己經營，我們自己經營的大概1/3，還有1/3是出租出去，還有1/3是我們戰略合作夥伴，定向給他們做，包括我們的超市大量是跟華潤超市合作。現在我們做的比較成熟的有第五食堂、面包、咖啡，還有兒童教育。
下面我給大傢介紹一下我們第二個品類，就是生活中心。生活中心大多瞭，有大概一到兩萬平米，或者更大一點是三萬平米左右，核心還是在規劃階段，在規劃階段我們就應該確定它是我們持有型的社區商業，不會賣的，所有商傢都是出租，沒有任何一個是銷售。我們認為做社區商業最關鍵的就是在一個店的前期定位，我們走的彎路就是這個，我們許多持有的商業最終都是被迫持有，也就是說賣不出去，不好幹，不得不持有起來去經營。但是我們現在的商業都是主動的，我們看好一個位置，主動給它規劃設計成一個生活廣場，未來就不再糾結。
這是我們今年年底準備開業的長陽半島中央城的社區中心，大概一萬多平米。這裡是中央城的一些效果圖。
這是我們在臺湖的生活中心，也是一萬多平米。這是杭州宸天地的生活廣場，也是一萬多平米。這是東莞厚街萬科生活廣場，面積比較大，大概三萬多平米。在我們的努力下，東莞松湖生活廣場，東莞終於有瞭真正的生活。
第三個業態是萬科廣場，萬科廣場開瞭有兩傢，今年、明年還有五六傢準備開，都是十萬平米以上的體量。萬科廣場實際上就是在我們整個規劃中的核心，我們的住宅包括其他業態反而都成瞭附屬，因為它的確投資大、周期長。這是我們業態的一些分佈，其實就是一個標準的購物中心。
這是我們在深圳的萬科廣場，十萬平米。這是我們在房山跟中糧合作的半島廣場，今年年底明年年初準備開業。這是東莞長安的萬科廣場，七萬平米。
最後我總結一下我們未來十年做商業的思考。一個是現在實際上我們還是判斷形勢復雜，不太好判斷，所以我們還是應該多業態的去發展，而不是簡簡單單的在住宅這一條路上走下去。另外，我們還是認為我們實際上很多優勢並沒有發揮出來，其中包括瞭經營的優勢、資本運作的優勢，這些優勢伴隨萬科原有的優勢在未來道路上可能會發揮更大的作用。第三就是互聯網對我們沖擊很大，我們現在也在不斷學習。還有我們現在自己的制度體系也發生瞭一些小變化。
我們的兩個思考。城市配套服務商和事業合夥人，我們希望通過這兩個的努力，共同把我們商業給做大。謝謝大傢！
[次頁標題=張勇：產業引領 舊城重成導航短標題=張勇：產業引領 舊城重成]
主持人：感謝肖總，感謝萬科對商業地產的分析。下面有請協信集團地產事業部總經理張勇先生為我們做演講，演講主題是"產業引領 舊城重成--中國新型城鎮化道路的探索與實踐"。
張勇：感謝大傢。今天我的主題匯報一個是新型城鎮化路徑分析，第二是協信舊城更新匯報。
首先城鎮化是伴隨著工業化實現的，到2013年，中國已經進入瞭服務經濟的時代，以前我們以制造業為主的城鎮化特征跟以服務業為主的城鎮化特征不一樣，以制造業為主的城鎮化特征，是在城市的郊區或者開發區，有食堂和宿舍，實際上勞動力並沒有真正進入城市生活。後來服務業發展以後，城市功能要與產業功能高度融合。
國務院制定城鎮化規劃，是首個以黨中央國務院發佈的高規格的規劃，首先是國傢戰略，統籌思想，新型城鎮化從中央到地方到企業，都有不同訴求上的理解，對規劃的出臺，中央能夠起到統籌思想的作用。第二是頂層設計，解決問題。面臨的問題有，土地城市化瞭，但是人沒有城市化。第二，是城市建設現代化瞭，但是城市產業功能沒有現代化。第三是產城融合，協同發展。
城鎮化2011年之前是快速發展期，到2011年以後是優化產業期，常住人口增速放緩，但戶籍人口增速在增長，城市規模的擴大，不再是主要矛盾，城市承載力的提升是當務之急。以人為本的城鎮化是發展的方向。我們印象中的城鎮化是圍繞老城區，建立新區，攤大餅的發展。去年我回老傢的時候，一個地級市，非常小的城市，邊上有七八個開發新區，我估計在中國都是這個現狀。中央針對這些問題最近頒發瞭文件，國土資源部帶頭提出瞭想法：守住農村耕地紅線、盤活城市存量土地、提升土地利用效率、調整城市用地結構。不要攤大餅的發展，還要把城市做厚，把功能提升，都是重要的方向。
我們瞭解到很多城市的開發商熱衷於做綜合體，以萬達為例，他們已經做到瞭三線、四線甚至五線城市，但是這種發展沒法擺脫大城市病。包括北京我們都感覺到，以亦莊舉例，上下班的交通擁堵都非常嚴重。新型城鎮化我們認為就是以人為本，把人的需求放在第一位，人進城瞭首先要解決工作問題，有瞭工作才能有生活，工作和生活的結合要通過產業促進來解決這個問題。
比如日本東京、德國柏林他們老城改造非常成功，我們可以借鑒他們的經驗，老城區煥發瞭青春。老城區在我們記憶中，它已經衰老瞭，如何恢復活力是開發商應該思考的問題。
下面我把我們做的項目跟大傢做一個分享。上面這個圖是我們無錫的廠區，老工業區經過我們改造以後，新開設瞭科技園，做成瞭產住商相結合的項目。
我們協信發展已經有20年，前幾天剛過瞭20年的生日。產業地產的發展才剛剛三年時間，在三年時間內我們要抓住脈絡，在無錫做的協信未來城，在重慶做的重慶總部城，還有青島科大項目，我們這一套完整的產品線往外進行復制。
我們有兩個產品線，一個是總部城產品線，一個是未來城產品線。總部城的項目包括有重慶、青島的項目，未來城的項目就是無錫的項目，占地2.5平方公裡，以產業為主的業態。我們對沿海一些老的工業區的改造項目非常歡迎。
這是我們無錫的項目建成之後的鳥瞰圖，我們現在已經建到二期，一期已經完成瞭。以前村鎮與老工業區形象不佳，產業低端、產業附加值低、區域土地價值窪地、認知度低，我們針對這些問題都進行瞭調整。是以光電為主的產業園區，光電核心產業示范區、特色居住社區、濱江總部辦公區、創意研發總部區、商貿辦公區。這個項目在不到兩年時間內的提升改造，成功招商49傢，已經入駐的是29傢。取得瞭不錯的社會效應，成為無錫老工業區更新示范區，是"十二五"的重點項目。
這是我們在重慶的項目，也是"十二五"的重點項目。對渝中區進行瞭改造，我們把產業進行瞭梳理，打造以創新金融、文化創意、智力產業為主導的園區。經過三年的建設招商，項目一多半已經建成瞭，招商也已經入駐園區，取得瞭非常好的經濟效益。平安銀行、新華保險、萬博投資等大型企業都已經入駐。
協信發源於巴山渝水的重慶，緊跟時代步伐，逐漸探索出一條"產住商集成開發運營"的發展道路。我們做產業，我們的商業模式是"產業引領，產城融合"，五個統一的全價值鏈的商業模式。我們會在統一定位、統一招商、統一開發、統一運營全價值鏈解決問題。我們培養三個能力，產業研究能力、產業招商能力、產業服務運營能力。目前我們協信已經進入瞭11個城市，主要在東部沿海發展。
新型城鎮化是我們無法回避的大背景、大趨勢。簡單、單一的時代已經過去，協信將繼續專註於通過產業升級推動城市更新，必將在新型城鎮化進程中發揮更為重要的作用。願與各位有更多的交流，更深層次的合作。謝謝大傢！
[次頁標題=鞏向民：京津冀一體化旅遊地產創新導航短標題=鞏向民：京津冀一體化旅遊地產創新]
主持人：下面請北京國華置業有限公司副總裁鞏向民先生做主題發言，他發言的題目是"京津冀一體化旅遊地產創新"，有請。
鞏向民：各位來賓、各位朋友，大傢好！我跟大傢共同分享一下我們國華置業華貿中心未來的前景。
國華置業在東三環這邊做瞭華貿中心，這幾年也取得瞭長足的發展，作為大型高端的城市綜合體，引領瞭CBD。我總結一下華貿中心帶給大傢的是什麼呢？帶給這個城市的是國際化，帶給人們的是生活方式，這是華貿這些年來所應有的成就。我們今天來參加這個會議，我想華貿是不是應該繼續延續這個品質，這個生活方式呢？今天我跟大傢共同分享一下北戴河。
傳統的北戴河是中央領導度假的地方，一般京津冀的朋友們去，總是感覺到它的基礎設施不好，吃的也不好，喝的也不好，去瞭以後什麼也沒有。但是華貿在北戴河重金打造瞭一個五星級的喜來登酒店，又做瞭一個最高端的高爾夫球俱樂部，還打造瞭企業會館，把整個北戴河升級瞭。在這種情況下我們和北戴河政府準備打造五平方公裡的蔚藍海岸。今天講的也是一個產業的問題，我們給北方的朋友們，特別是北京，打造瞭一個後花園。這麼多年來說北京空氣不好，又很擁堵，生態條件越來越差，周末能夠到哪裡去呢？真的是很難想象我們開著車四五百公裡出去以後，還見不到有藍天的地方。我們給大傢提供瞭華貿的蔚藍海岸，是可以供大傢分享的。
華貿蔚藍海岸在北戴河的洋河，很近，1.8公裡的海岸線，沙質非常好。我在跟朋友們交流的時候，說我們如何把華貿的國際品質、把華貿的生活方式快生活引入到北戴河的慢生活，讓大傢去進行休養、度假、休閑、娛樂。試想一下，我們周末開著車到北戴河，先生們可以在高爾夫球場打打球，孩子們可以在室內的大型遊樂場進行學習、遊樂，女士和小姐們可以到教堂、商業街進行一些購物的體驗，可以喝喝茶、品嘗一下酒、品嘗一下咖啡，大傢一起交流一下。老人一定有好的醫院、有文化中心去進行好的享受。所以華貿蔚藍海岸從某種意義上講立志打造一個北京人的後花園。
大傢可以試想以下，我們周末要離開北京城，因為大傢又喜歡它，又恨它。喜歡它是因為它是中心，離不開它。恨它是因為空氣不好、交通擁堵，人們生活品質是下降的。所以我們華貿中心想給朋友們打造一個後花園，周末能夠去體驗，能夠去享受大海，享受白沙。
我今天為什麼沒有更多的去講產業園區呢？其實在蔚藍海岸五平方公裡裡面又有高爾夫球場，又有酒店，又有公寓、花園洋房，但更多的是做瞭配套，北京三甲醫院要過去，國際化體驗中心要過去，生孩子的育嬰中心也要過去，康復中心也要過去。重要的是，我們也會有一些產業園要進去，就是北京的培訓中心可以放到那裡去，一年四季的都可以去，我們夏天可以去遊泳。所以今天給北京做的這個產品是獨一無二的，不可復制的，是讓大傢放心的。所以在這裡跟大傢共同分享。大傢想象一下在巴厘島、檀香山所見到的感覺，我想你在這裡都可以充分體驗。
我希望我們這五平方公裡的花園，能夠打造成綠色的、生態的產品，我們也希望跟各位供應商、合作商進行合作，來共同打造適合世界標準的產品出來。今天我跟大傢共享的就是這些內容。謝謝大傢！
[次頁標題=張鵬：總部經濟與產業強國戰略導航短標題=張鵬：總部經濟與產業強國戰略]
主持人：謝謝鞏總的精彩介紹。我們做的采購電子商務平臺8月份會上線，大傢可以到我們的電商平臺進行采購。
下面請中國總部經濟戰略設計研究院負責人張鵬先生演講，他演講的題目是"總部經濟與產業強國戰略"。
張鵬：大傢好，和以上各位專傢、企業傢講的略有不同。一上午大傢聽到瞭、看到瞭很多令人振奮的信息，感覺到前途光明。有時候光來點熱的還不行，到最後快吃飯瞭，咱們適當降降溫，我上來潑點涼的，熱的也得有，涼的也得有。
我比較瞭以上那些會長和企業傢的講話，我比較趨向於第一個聶會長的講話，在我看來，我們國傢發展瞭這麼長時間的房地產，不管是產業地產、住宅地產、商業地產，還有其他地產，總體來說應該是好的，成績很多，但是我覺得問題不少，非常嚴重。我經常下去考察，很多地方找我去，從2003年到現在，很多地方去之前聽瞭很多介紹，看瞭很多材料，感覺到熱血沸騰。但是我走遍大江南北，感受到的不能說滿目瘡痍，但是感覺到非常失落。我覺得我們國傢正在走向世界強國，我們是正在崛起的國傢，我們的房地產業、住宅地產、商業地產、產業地產出現這麼多鬼城、鬼園、鬼區、鬼鎮，在宇宙上都能看得到，這不能不說是我們民族的一個悲哀。
我前不久在上海給兩百多傢智慧城市的領導和規劃設計院的設計師們做瞭一次演講，講頂層設計。我說鬼城在人類歷史上有兩種，一種是戰爭年代屠城，日本人南京大屠殺，這就是屠城，最後造成瞭鬼城。前蘇聯冷戰時期搞瞭很多軍事城市，在北冰洋一帶，現在除瞭北極熊沒有人，也是屠城。放導彈，長崎，把小日本炸得稀裡嘩啦一大片，也是鬼城，這是因為戰爭導致的。但是人類還有一種鬼城，就是一開始就是人造出來的，這就是我們中國，就是我們自己的國傢、我們自己的民族。我們自己的民族五千年的文明史，沒有過這樣的一種規模、這樣一種現象。我們人類也沒有過這麼大的規模、這麼大的現象。我說一句過分的話，宇宙爆炸，地球產生，這個星球上第一次出現瞭這麼大的一個問題，這麼多的資金、這麼多的時間，砸在這麼大的土地上。
大傢應該還記得，要贏得廣廈千萬間，這是那個時代的信仰，我們連這個都做不到，是不是悲哀？是我們中國歷史上、是我們建國歷史上的悲哀，所以我跟在場的兩百多個規劃設計師們講，不隻是領導有責任，企業傢有責任，但是我們頂層設計師、規劃設計師都有責任，包括我在內，都有責任，都有幹系，誰也跑不掉。後代要罵我們的，我們把祖宗前代後代的東西拿出來。聶會長提出瞭這個問題。
作為產業地產也好，商業地產也好，我們的策劃師們、領導們、企業傢們，要清醒意識到我們要對誰負責，對老婆孩子負責，沒錯，對企業負責沒錯，對國傢負責，對民族負責，我們13億人口，創造瞭世界第二的經濟體，馬上要追趕美國，有人說到年底我們就要超過美國瞭。但對不起，在我看來，這不值得我們驕傲，這僅僅是說明我們回到瞭鴉片戰爭之前。鴉片戰爭我們是第一大GDP和強國，第一大經濟實體，說明什麼問題？我們並不是顯示的是我們強國的姿態，我們能夠驕傲嗎？
我傢在天津港買瞭一套房子，我在對岸看到的就是總部經濟人群，從我們搬進去開始已經多少年瞭，我頭發都白瞭，但我看到的就是一個鬼城，投傳統產業專案信貸年息借貸增貸轉貸入的資金非常大，可能我們當時就抱著重新開發一個深圳、浦東、陸傢嘴的幻想，但是到瞭現在，當我頭發白瞭的時候，我看到的是一個鬼城。當然這座鬼城不僅僅是在天津，我走遍瞭祖國大地，我到處見到這種情況，我們的產業園區裡有的茅草長的比人還高，老牛在那吃草，旁邊就是別墅。我們的產業園區剛開始很好，到現在企業都跑掉瞭，為什麼？優惠政策給完瞭，走人。這是什麼問題？我們要看到自己的問題所在，我們是要解決問題的。
這種普遍存在的現象、這種幾十年來造成的居民，有政府的問題，有企業傢的問題，也有我們社會精英、理論傢的問題，其中有一個問題就是，比如我們都在搞總部經濟，我們從第一個總部經濟開始到現在十年瞭，現在總部經濟遍地開花，但是有幾個總部經濟是合格的呢？
從2004年豐臺總部經濟剛開始，我們就提出來，總部經濟是人的經濟，是高端智能聚合經濟，不是磚頭瓦片，不是簡單的總部的聚合。我們這種觀點始終沒有得到多數人的理解，一個是人的經濟，一個是物質化堆積起來的磚頭瓦片的經濟，這種總部經濟兩種思想的爭論已經十年瞭。大傢在網上可以看一看，在前幾年有多少人能理解總部經濟是人的經濟呢？總部經濟是高端聚合智能的經濟呢？當然今天不一樣瞭，今天更多的人看到瞭這一點，理解到瞭這一點。一個國傢的發展、一個民族的崛起，主要靠它的創意、靠它的聰明和才智、靠它的智能，在發達國傢、歐美國傢，他們的國民經濟財富主要來自於總部經濟，80%是總部經濟給它創造的。比如好萊塢，比如矽谷，比如高端裝備制造業的西雅圖，比如華爾街金融城，這都是總部經濟高端智能創造的經濟。
我們北京市前段時間做瞭一個統計，北京市到目前為止總部經濟給北京市帶來的財富占到50%，但是有幾個北京呢？像我們這樣的國傢，高端智能聚合所創造的財富目前為止也就在20%，就是和發達國傢正好是黃金分割，我們值得驕傲嗎？
是叫總部經濟，名字叫得很漂亮，但是我們進去看一看，有幾個能像中關村那樣、西單金融街這樣、CBD那樣、陸傢嘴那樣，高端智能聚合的經濟業態有幾個？
所以關於總部經濟的爭論可能還會繼續下去，但是我們會一直堅持這種理念，城市是人的城市，總部經濟是人的經濟，是人類的高端智能聚合形成的一種經濟業態、經濟模式。網上有很多表述，我在這裡不做仔細的說明，大傢可以看總部經濟時代。關於總部經濟定義，網上也有很多。恩
最後我想講一點關於產業地產的問題。對於產業地產的概念怎麼去定義，我不想在這裡過多牽扯，因為大傢的認識不同，有人說住宅地產、商業地產、產業地產還有智能地產、旅遊地產很多，我們爭這個東西沒有太多的必要性。我覺得不管是什麼地產，咱們要尊重一個必然的規律，就是我們現在都在談人類發展模式、國民經濟發展模式的轉型問題，不管是什麼地產，現在必須要轉型，要轉變自己，要挑戰自己，否則我們就要繼續當歷史的罪人。
大傢想一想，為什麼中國房地產、住宅地產出現這麼多泡沫，出現這麼多被綁架的土地財政，被綁架的現象，我們國民經濟在企業上、在產業上為什麼空心化，為什麼起不來，我們的GDP跑哪裡去瞭。沒有實現轉型問題，住宅地產價格很高，政府、土地財政被綁架瞭，銀行被綁架瞭，但原因並不是完全在體制上、在銀行上，很大原因在我們自己做產業地產的時候我們也應該捫心自問。由於我們的產業不賺錢，我們的產業不能和國際上的高端產業進行PK，不在一個層面上，不是講微笑曲線嗎？我們的產業在微笑曲線的最底下的谷底，我們是靠人的體力的堆積，不是靠智能的堆積產生的財富。
我們到南方海邊走一走，我們大部分產業園區在幹什麼呢？在代加工，在仿制，在做一些違法的、污染的甚至害人的事情，這是大量存在的現象，他們都在產業園區裡。所以說房地產、住宅地產出現的泡沫、不景氣或者被綁架的情況，我們產業地產、產業園區是有責任的。大傢都知道資金是往利潤高處走的，因為我們產業是空心的，產業沒有上去，當然要往有錢的地方跑。
隻有一種產業是不會被房地產綁架的，就是微電子IT產業，還有與此相關的電子商務，為什麼？因為中關村是一種總部經濟形態，高端智能，那裡的很多院校、大量的專傢和學者、很多研究傢、一些精英，特別是後來的年輕人們，大量的思想、意識、意念集中在那個單一價值觀，就是微電子IT產業上，形成大規模的聚集和激化，形成瞭總部經濟黑洞，引領瞭我們國傢在這個產業方面，不管房地產也好，不管土地財政也好，沒辦法跟它PK。其他產業呢？
各位朋友，我們現在講經濟模式轉型，我的觀點是，我們人類在這個地球上生存以來，我們的經濟轉型經過瞭五個階段，我們不要忘瞭自己是在冬天還是春天，這樣就能決定自己穿什麼樣的衣服。第一個階段是抱團取暖的階段，五百萬年到五十萬年，那時候的經濟發展模式全靠肉體生理的聚合。第二個階段是我們勞動力聚合階段，男人幹什麼，女人幹什麼，老人幹什麼，小孩子幹什麼。五萬年。第三個階段是把產品進行分類、聚集和變成市場商品聚集的階段，五千年。第四個階段是五百年，是把每一個產品進行產業化再進行分解，比如鋼鐵、采礦、煉鋼集中在一起，推銷、研發等等集中在一起，而且這種產業變化是跨國際的，是大型的產業聚集，汽車、飛機都是這樣，把一個總部設在那裡，但是產業鏈延伸到世界各地，都是不同產業聚集在一起。造皮鞋也是這樣，規模化。第四個階段是工業化階段，第四個階段末期是後工業化階段。我們現在不僅要考慮第四個階段，還要考慮第五個階段，就是智能聚集階段，就是總部經濟時代。好萊塢、矽谷、華爾街，包括我們現在在北京的中國宋莊、798，這都是智能經濟、總部經濟時代的產物，給我們帶來的財富主要來自於智能、人的智慧，而不是磚頭瓦片，也不是機器設備，在產業鏈中占據產業鏈的高端位置，產業鏈分中端、低端、高端，高端位置是包括創意、決策、指揮，這三個要素構成瞭總部經濟的模式，是高端智能模式，這個模式帶來的利潤才是最大的利潤。不是靠磚頭瓦片物質化的東西帶來的，它給發達國傢帶來瞭80%的財富。而我們國傢恰恰相反。
所以我們的產業園區應該怎麼發展？應該怎麼樣轉型？最根本的轉型就是要看到自己我們處在什麼時期。我們處在工業化的末期，同時又面臨智能時代的初期，在這麼一個結骨眼上，是兩個時代的過渡，我們從農業社會來到瞭工業社會，但是對不起，我們已經落後瞭，我們落後瞭人傢幾百年。我們現在跟人傢一起進入到瞭工業化的末期，但是同時進入到瞭智能化的初期。這就是第五階段，就是智能和總部經濟聚集的階段，如果我們認識不到這一點，我們還抱著磚頭瓦片，抱著物質化的條件去開發我們的地產，我們就仍然要失敗。所以不管要搞商業地產還是產業地產還是住房地產，我希望大傢都要意識到這一點。
我們和英國、法國、德國、日本在同一起跑線上，上帝給我們的是平等的，我們不要留戀自己工業化的東西，不要留戀舊時代的東西。我們13億人口，大部分都是農民，我們現在雖然到瞭城市，我們創造瞭白領、金領，但別忘瞭我們的父親、爺爺都是農民，所以我們都是農民工，在我們頭腦裡還都是在窮困狀態，我們剛剛進入工業社會，覺得不得瞭，覺得這一切對我來說就是非常輝煌、非常燦爛、非常理想，錯，這些都是在發達國傢即將淘汰，甚至已經被淘汰的，而我們現在還把它當成寶貝。錯瞭，我們應該看到我們和發達國傢在同一個起跑線上，槍聲剛剛響起，我們完全有可能超越他們，真正實現我們中華人民共和國在歷史上最輝煌的時代，那個時期才是我們的目標。我們中國人13億人口，五千年的歷史，我們完全可以成為世界最美麗、最偉大、最好的國傢，但是現在還剛剛在起步。要想做到這一點，大傢努力，向總部經濟時代邁進。謝謝！
主持人：非常感謝張教授慷慨激揚的演講。
上午的活動到這裡結束，謝謝以上各位領導、各位專傢的精彩演講，相信大傢都會有所收獲。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-24/14142790370.shtml
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