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當被問及降價之後是否有老業主不滿時，銷售人員坦然說："有來鬧過，但這也沒辦法嘛，一般開發商都是最初推盤讓利促銷、尾盤降價清倉，中間段總是會高一點。"而從售樓處走出來時，記者還聽到邊上兩位前來看房的人正在剩餘房源展板前討論："這是曉宸，降價的是北海公園，已經賣光啦！
"真降"多在外圍
不過，"機智"的購房者自然也沒有那麼容易就被開發商的推銷手段"牽著走"。在售樓現場記者詢問發現，不少購房者雖然認為降價樓盤擁有一定的價格優勢，但在被問及是否打算購買時，大部分人卻都謹慎地表示"先看看再說"。
到底是噱頭還是實際讓利？記者又在一些外圍、周邊的樓盤進行瞭探訪，力求探明此番幾輪降價的動因。
內容來自sina新聞
雖然統計數據上顯示各傢樓盤的銷量都差強人意，但在降價樓盤的銷售現場，記者往往仍能聽到銷售人員熱情洋溢地介紹自傢樓盤如何銷量驚人，並且優惠、優質的房源通常也都所剩無幾。就連略顯蕭條的天鴻·香榭裡這樣的樓盤售樓處，都印有大幅的"月銷197 套"宣傳廣告。
謎團四：二手房市場是否受影響
從打響杭州樓市降價第一槍的德信·北海公園，到蕭山首降開元名郡，再到華元集團三樓盤聯袂降價，杭州樓市的降價風波實可謂是一波未平、一波又起。那麼，有著"馬年第一降"之稱的杭州樓市，真的有出現這樣頗具規模的降價情況嗎？為瞭一探究竟，記者實地走訪瞭站在杭州樓市降價前列的數個知名樓盤。
華元第三波：這事還沒完
數據表明，截止到今年3 月底，杭州市區(含蕭山、餘杭)新建商品住宅可售房源保有量為115021 套，其中，商品住宅可售套數為76015 套。讓開發商感到擔憂的是，由於市場購買力陷入觀望態勢，導致杭州樓市庫存壓力在上升。中國指數研究院杭州分院監測數據表明，3 月份杭州新建商品住宅成交面積約20.53 萬平方米，在全國其他城市成交狀況出現明顯回升的大背景下，杭州環比居然不升反降，降幅約12.3%。
記者瞭解到，此次降價後玉榕莊300~400 平方米聯墅均價8880 元/平方米、天鵝堡西湖區精裝酒店公寓6.8 折後最低價17800 元/平方米，相對於此前歷史成交均價11557元/平方米、21218 元/平方米而言確實有所"驚喜"，相比城西同類均價也頗具優勢。更有業界人士指出，當初玉榕莊別墅的拿地樓面價為5183 元/平方米，成本超過此次8880元/平方米的調整價，降價後簡直是"虧本買賣"。
謎團五：為何是杭州首降？
那麼，經過這兩個月以來的數輪降價，在一些樓盤確有真實讓利的情況下，市場的反響、降價的實際效果又如何呢？購房者對這樣的降價優惠"買賬"嗎？記者走訪調查瞭解到，就杭州樓市前幾波的降價情況而言，雖然有個別樓盤跑瞭一定的量，但整個樓市卻並沒有被激活。市場低迷、成交萎縮、觀望情緒濃厚的情形，依然是目前杭州樓市的主基調。
2014年3月 431.15 20.53 21
如果說德信·北海公園是城北降價第一槍的話，緊隨其後的天鴻·香榭裡隻能算是第二槍。但相比德信穩穩當當的"尾盤清倉"，天鴻的直降6000 元/平方米則可說是幾波降價中最有故事的一個瞭。
"至少還要降3萬元。"
記者註意到，杭州二手房交易活躍度在3 月份有瞭一定程度的回升。杭州我愛我傢置業有限公司營銷企劃中心總監周包軍表示，進入3 月份以來，每日成交量基本維持在70套左右，已基本恢復至正常水平。不過專傢表示，近期市場觀望氣氛趨濃。周包軍告訴記者，杭州新盤打折促銷現象，引發購房者預期的變化，有不少購房者希望等待一段時間，以便買到更加便宜的房子。
2013年12月 423.59 27.41 15.45
在市中心區域，記者也聽到瞭同樣的說法。我愛我傢、華邦地產的二手房顧問表示，受2 月份德信·北海公園掀起降價促銷影響，二手房買傢也開始主動還價。還價幅度在5%左右。比如市場價在100 萬元的小戶型，成交價在95萬元左右。當然，少數掛牌價虛高的二手房，議價空間會大一些，達到10%左右。
"那你認為掛多少合適呢？"
外圍區域市場承受著更大的降價壓力。業內人士預測，杭州房價降價潮不會就此停歇。未來包括餘杭、蕭山以及主城區城西板塊等供應巨大的板塊，面臨不小的競爭壓力，將會有更多的樓盤參與降價促銷。
而在天鴻的售樓現場，記者也感到瞭幾分蕭瑟。門口首先是一塊聲明告示，寫著近來網上有對天鴻·香榭裡的不實報道和攻擊、其樓盤邊並無高壓線經過等澄清內容。見到記者要看房，一位售樓小姐最初也頗為熱情，然而在記者詢問降價情況時她卻透露說，天鴻從19000 元/平方米左右降至13000 多元/平方米之後，老業主紛紛前來鬧事。可能是急於證明天鴻這次降價"大出血"，售樓小姐還直接表示"上個月天天是頭條"、"沙盤都給砸瞭"。
在城北，剛剛開盤的寶嘉·禦峰以較高品質為賣點，其16000~17000 元/平方米的開盤價雖無過多優惠，但相比降價前德信、天鴻的18000~19000 元/平方米則仍有一定優勢。相反，一些中心城區的高檔樓盤卻往往態度冷淡，沒有大幅降價的態勢。在此前有消息稱，低開的武林壹號、九龍倉·碧璽，記者都沒能問到什麼降價促銷的信息。
2013年4月 341.57 33.33 10.25
樓市的低迷、不景氣也波及到瞭土地市場。整個3月份，杭州土地市場異常寒冷，單月成交額不到38億元。3月25日，蕭山北幹街道榮星村宅地和蜀山街道地鐵2號線沿線地塊開拍，每幅土地均隻有一傢競買人，結果都以底價成交。而今年1月和2月，杭州土地市場的成交額分別為339億元、92.2億元。
現場調查篇
2013年9月 378.79 30.11 12.58
對杭州樓市來說，未來降價壓力依然不小。
降價效果不佳
也有選擇面更廣一些的特價房。記者在位於城西板塊的協安·藍郡就瞭解到，協安·藍郡和另一區塊的協安·紫郡目前都以特價房的形式在售，其中藍郡是準現房，也算是尾盤，剩餘房源不多。售樓人員介紹說，列出的這批特價房基本涵蓋瞭各個房型、價位，一般客戶來買肯定都會挑特價房，不會出現想買的房源在特價房中找不到的情況。
從另外一個方面來看，由於銀行房貸收緊仍看不到放松跡象，這也會導致開發商不得不采取措施刺激成交，降價無疑是最為直接的手段。記者以購房者的名義電話咨詢瞭杭州部分銀行網點，結果表明，包括中行、農行、工行、建行在內的四大國有商業銀行，首套房已經暫緩8.5折利率優惠，取而代之的是基準利率。而包括興業、中信、廣發等股份制商業銀行，均上調瞭首套房的貸款利率，幅度在5%~20%不等。
2014年1月 438.73 26.18 16.76
降價范圍還會擴大
謎團三：購房者買賬嗎？
然而，同樣是由"降價"起頭，2014 年的杭州樓市卻已今非昔比。隨著價格戰的蔓延，杭州樓市觀望氣氛上升，簽約量未出現明顯反彈，開盤數量也低於預期。數據顯示，截至3 月28 日，杭州樓市3 月商品房成交套數為3443 套，而2013 年3月的銷售數據為8492 套，同比降幅近六成。
2013年2月 303.29 29.89 10.15
"如果您想早點出手，這個價錢可能高瞭點。"
受新房價格回落影響，原本陰跌不止的二手房價，下跌跡象也開始顯現。賣傢除瞭主動調低心理預期之外，也出現5%～10%不等的議價空間，這一點也值得引起我們的關註。
看來，2 月以來，在杭州城北、蕭山、城西等多個板塊確有部分樓盤有不同程度的降價情況出現。而照目前態勢來看，似乎也正如杭州不少業內人士所認為的那樣：降價這事，還沒完。
那麼，除低開促銷之外，跟隨幾波降價以特價房形式推出讓利的又是什麼情況呢？在蕭山開元旗下的另一處樓盤開元名城，就推出瞭幾套特價房，不過記者發現這類特價房數量較少，有點借此名頭"攬客"的嫌疑。"品質上是名城比名郡好一點。"邊上也在看房的一名購房者說道，"但還是降瞭價的名郡實惠。"
降價呈現輪動格局
購房者仍在觀望
記者趕到開元名郡的售樓現場發現，雖然已經過瞭下班時間，仍有幾個銷售人員尚未離去。看到記者要看房，一名售樓小姐二話不說就介紹起瞭情況。"同品質下我們是蕭山第一低！"售樓小姐頗為熱情地告訴記者，出於跑量、回籠資金等銷售策略，現在第一期銷售的13、14 號樓沿街房源共170 套左右正特價出售，先前銷售大半的13 號樓業主則每戶補償一個10 多萬元的車位。"原價15000 元/平方米，現在每套根據戶型好壞分別降價1600 元/平方米和2400元/平方米。"該售樓小姐跟著還說，"降價後賣得很好！"
降價伊始，杭州地產界人士還對開發商"以價換量"的策略頗為期待。然而時間一天天過去，降價並沒有帶來預期效果。以目前情況來看，不少號稱要"回籠"資金的降價樓盤並未成功跑量，杭州樓市的整體成交量更是不升反降。有業內人士指出，部分降價樓盤的價格幾乎已經達到瞭周邊樓盤的樓面價，卻仍然無法誘惑到購房者。
通過調查，我們發現杭州降價潮並未結束，相反，近期有開發商在醞釀新一輪的降價。觀察最近一輪的降價潮不難發現，降價幅度有所加大，而且參與的開發商也不僅僅局限於本土房企，包括萬科、九龍倉等國內一線品牌也以較為隱蔽的方式跟進，開始瞭新一輪的降價促銷活動。總而言之，杭州樓市降價潮並未結束。
......
2013年11月 400.63 27.65 14.49
2013年3月 340.87 30.98 11
"我們決定從4 月10 日開始，調整玉榕莊、美林公館和天鵝堡 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)的價格，以期實現清盤的目標。"華元房產集團策劃總監唐華強告訴記者，集團已經作出降價決定，向市場推出具有震撼力的價格。
特價房玩"噱頭"
"為什麼在杭州出現'馬年第一降'？不降已經不行瞭。"面對記者，一位不願透露具體姓名的房企老總很直白地說。中國指數研究院杭州分院有關人士分析指出，高庫存壓力下的杭州，已讓開發商感到"壓力山大"。
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這是記者在杭州采訪時碰到的一幕。業主萬先生準備拋出位於大學路新村的房產，一套面積為45 平方米的一房，他的心理價是100 萬元。但經紀人李先生告訴他，這樣的價位很難找到買傢，進而勸說他降低預期，所以有瞭上述對話。經過溝通，萬先生最終接受瞭97 萬元的掛牌價。臨走時中介還告訴他，成交價可能會比掛牌價還要低一些。
面對這樣的情形，萬先生表示可以接受。"現在市場不好，最近一段時間新房都在打折降價，二手房哪有不降的道理？"他說。其實萬先生的想法代表瞭杭州目前市場的普遍心態，包括杭州市中心、城西、餘杭等區域的二手房中介均反映，現階段賣傢虛高掛牌的現象幾乎絕跡，部分誠意出售的賣傢甚至會主動下調掛牌價。
其實杭州二手房市場一直處於陰跌過程。據杭州透明售房網數據表明，自去年3 月份以來，杭州主城區二手房均價一直處於下跌中，今年3 月份均價18368 元/平方米，同比下跌7.19%。
議價空間顯現
議價空間的出現，也從另一個方面表明二手房市場受到來自新房降價促銷的影響。
據介紹，位於杭州外圍區域的二手房價格松動跡象最為明顯。杭州我愛我傢置業有限公司臨平世紀大道店置業顧問曾憲來表示，在他所在的社區內，購房者可以獲得5%甚至更高的優惠。比如一套出自康城國際的三房，掛牌價為140 萬元，最終成交價很有可能為133萬元。
謎團二：是真降還是假摔？
蕭山首降：銷售策略
很多人都想瞭解，此次為何是杭州打響馬年樓市降價第一槍呢？原來，高庫存壓力下的杭州，使得不少本土開發商不得不長期面臨產品積壓之痛；再加上銀行信貸收緊導致需求觀望，迫於企業發展，也迫於資金回籠壓力，杭州開發商選擇降價促銷，不失為一種務實的做法。
受困高庫存
高庫存的現狀，以及對於銀行房貸收緊的現實狀況，使得開發商不得不采取降價促銷的方式來"自救"。
4 月初，華元集團也傳出將大幅降價清盤銷售。果不其然，華元很快宣佈清盤計劃正式啟動，城西三大盤同時大幅降價，最高降幅跌破7 折。與前期降價樓盤相比，華元房產的這一降價力度無疑更大。而這，儼然又掀起瞭杭州樓市今年以來的第三波降價序幕。
雖說外界對杭州樓市的"風波"、"震蕩"已眾說紛紜，但在最初出現降價的德信新園鄉農地貸款率利試算表·北海公園售樓處，銷售人員則顯得頗為淡定，介紹起樓盤及降價情況來也是有條不紊。記者被告知，德信在城北萬達板塊共有北海公園和曉宸兩個樓盤同時在售，品質相近，均價原本也都在18000~19000 元/平方米左右。但因為總共1200 套的北海公園今年年底就要交房，所以將其中200 套尾盤降價3000 元清倉銷售。"降價之後賣得很好，目前已經隻剩3 套正常戶型瞭"。銷售人員接著還大方地告訴記者，曉宸近期沒有降價計劃，如果想要找其他既有優惠又有房源剩餘的樓盤，可以去對面的方正·禦星和附近新開的寶嘉·禦峰看看。
杭州樓市已經進入一個極度敏感和脆弱的時期。一邊是庫存量的上升，一邊是月成交量的下滑，從而導致庫存壓力不斷增加。中國指數研究院杭州分院數據表明，自2013年10 月新建商品住宅可售面積邁入400 萬平方米大關之後，杭州商品房的庫存量便一直維持在高位。
而月度成交量卻呈萎縮態勢，由去年30 萬平方米的月均成交量，降至今年3 月份的20.53 萬平方米的階段性低位。這樣的變化使得杭州出清周期，也由去年10 月份的14個月，一路上升到現在的21 個月(具體見表1)。
表1 杭州樓市出清周期變化表
時間 可售面積(萬㎡) 月均成交面二胎房貸 什麼是二胎房貸怎麼貸款比較會過件積(萬㎡) 出清周期(月)
破解杭州樓市的六大謎團 是真降還是假摔
2014年2月 431.6 23.41 18.44
而在靠近西溪濕地、主打"環境牌"的雅戈爾·西溪晴雪，記者瞭解到，此前其銷售的排屋和90 平方米小戶型價格在20000~30000 元/平方米，當前在售的180 平方米大戶型則已從去年的開盤價17000 元/平方米跌至瞭13000元/平方米上下。對於降價原因，銷售人員更是毫不避諱地表示開發商"手裡缺資金"，所以急於"回籠"。在銷售人員紮堆站的售樓處門口，記者還遇到另一位似乎頗有意向的購房者，"雅戈爾這個價格在這塊區域確實算便宜的。"該購房者說。
在德信·北海公園降價之後，不但同板塊的天鴻·香榭裡緊隨其後大降6000 元/平方米，更有約20 多個樓盤通過推特價房、低開等方式紛紛讓利銷售。3 月下旬，位於城南蕭山區的開元名郡又高調宣佈降價，被業內視為杭州第二波降價的來臨。
熟悉杭州樓市的人都記得，2012 年2 月15 日，方正荷塘月色打響杭州龍年樓市降價第一槍，160 餘套房源基本被搶購一空。緊隨其後，中海寰宇天下、濱江金色黎明等其他板塊樓盤紛紛跟進。當年3 月，杭州樓市絕地反擊，成交量沖上4319 套，直逼2009 年的最高峰，"以價換量"的效果十分明顯。
2013年10月 398.38 28.02 14.22
從天鴻售樓處走出來，剛剛開盤一周的悅尚售樓處就在邊上，其樓盤地址也與天鴻毗鄰。記者瞭解到，悅尚的小區規模不大，但價格也是該區域的低位，在14000 元/平方米上下。"我們算是低開，隻開瞭小區邊緣的第一幢樓，以打廣告為主。"銷售人員也說得實在，"後續一步步再開的房源肯定就會漲上去的。"
2013年8月 363.36 32.04 11.34
2013年7月 359.66 30.83 11.67
2013年6月 350.15 32.4 10.81
2013年5月 355.87 32.99 10.79
尾盤、積壓盤急出手
賣傢下調預期
隨著幾波降價的紛至沓來，已經對樓市"假摔"司空見慣瞭的購房者不禁都要問：不會又是"狼來瞭"吧？在德信·北海公園對面的方正·禦裡，銷售人員就顯得有些冷淡，除瞭表示方正·禦裡均價17000 元/平方米、並未降價之外，還告訴記者"沒有大規模降價這回事"、"都是媒體誇張的個案"。
2013年1月 321.83 32.41 9.93
數據來源：中國指數研究院杭州分院
這樣的變化，在很大程度上與需求陷入觀望有關，而這又與銀行貸款額度緊張有著莫大(博客，微博 )的關系。杭州我愛我傢營銷策劃中心總監周包軍告訴記者，目前購房申請商業貸款，不僅無法享受到優惠，而且放款速度也已放慢，這對自住需求約八成人買房靠貸款的杭州市場來說，形成瞭不小的影響。
資金壓力增大
從企業層面來看，出於企業發展、自身資金周轉考量，在融資通道不暢的情況下，隻能加快產品去化速度來回籠資金，這也導致杭州房企盡快邁出這一步。
記者瞭解到，包括德信、天鴻、華元地產等本土房企展開降價促銷，基本都是以消化尾盤為主。如剛剛開展降價活動的華元地產玉榕莊、天鵝堡和美林公館這3個項目均為尾盤。對於降價的目的，主要是考慮快速回籠資金，用於另外一個大型項目歡樂城的開發，或者投資新的項目。浙江華元地產集團策劃總監唐華強表示，在目前融資不是很暢通的情況下，通過去化尾盤可以減輕資金占用成本，並提高資金利用效率。
此外，國內一線品牌的強大品牌號召力，或者一些外地企業的快速開發模式，也讓杭州本土房企感受到瞭巨大壓力。目前，杭州市場上一種被稱為"三步走"快速的模式，讓當地房企既艷羨又備感無奈。所謂"三步走"模式，即拿地5個月之後開工，9個月開始銷售，12個月之後資金"正負零"，基本收回成本開始下一個項目開發。唐華強坦陳，這種模式對杭州本土房企來說，是個巨大考驗。
謎團六：降價潮會蔓延嗎？
也有人對樓市現狀表示瞭擔憂，認為降價效果平平並不是一個好兆頭，如果降價還無法走量的話，開發商也會惜於降價、轉而觀望。如此一來，杭州樓市勢必將會更顯膠著。
文、攝／本刊記者 甄愛軍 徐卓航
浙江華元房產集團三大樓盤聯袂降價促銷，最高幅度可達6.8折，這比之前的打折促銷活動，力度更大。
"我們確實準備拿出一部分房源回饋杭州市民。"面對記者，華元集團策劃總監唐華強如是說。據瞭解，華元房產此次主要拿出位於杭州西部板塊的玉榕莊、美林公館和天鵝堡等3個項目進行促銷。
觀察此次降價促銷活動不難發現，杭州樓市降價潮呈現輪動格局。據瞭解，杭州目前供應較為集中的三大板塊如蕭山、餘杭和城西，前兩個板塊都已有樓盤降價促銷，"這次也應該輪到城西板塊瞭。"某知名房企老總如此猜測。
輪動態勢還表現在知名房企跟進方面。萬科大傢錢塘府項目於4月12日舉辦瞭一次認籌活動，繳納5萬元認購一個購房資格，並可獲得相應的優惠。據瞭解，該項目將於近日加推"時尚版"2號樓，戶型89平方米小三房，總價200多萬元/套起，具體均價及優惠待定，但肯定比先前開盤的項目要實惠。據悉，該項目早前開盤的1、6號樓，戶型有90平方米和130平方米，其中90平方米的房源均價35000元/平方米，130平方米的房源均價38000元/平方米。
總體來看，這次杭州樓市房價是真降。不過，無論是新房源讓利低開、尾盤積壓盤清倉，又或者銷售策略轉變、主推特價房，有較真實降價舉措的樓盤多集中在外圍城區，且大多交通、配套設施尚未完善。
聽到降價之後如此"鬧騰"，記者本還想多問幾句，沒想到該售樓小姐說著說著竟哽噎瞭起來，眼圈也紅瞭。"你們自己去網上看吧，都有的。"售樓小姐勉強笑瞭笑說。
據瞭解，餘杭和蕭山市場供應與杭州主城區已經形成"五五開"局面。據杭州透明售房網公佈的監測數據表明，截至2014年3月，杭州市區(含蕭山、餘杭)新建商品房可售房源有115021套。其中，主城區55287套，餘杭區39990套，蕭山區19744套。單就商品住宅供應來看，外圍的餘杭和蕭山供應量已經遠超主城區。數據表明，杭州市區(含蕭山、餘杭)新建商品住宅可售房源有76004套，主城區31881套，餘杭區33037套，蕭山區11086套。
有業內人士分析說，交易量並沒有出現峰回路轉的原因在於房企沒有"一降到底"，如今的價格還沒有降到位，購房者自然會傾向於繼續觀望。但今年4、5 月份樓市供應或將呈現價緊量平的狀態，降價通道將進一步打開。
整體降價幅度會有多大？業內人士預計整體水平會在10%左右，當然不排除有個別樓盤高出該水平。杭州我愛我傢營銷策劃中心總監周包軍表示，杭州房價整體下降幅度會達到10%。此外，有些積壓數年的尾盤，可能會采取更極端一些的策略，比如通過大幅降價方式，一次性清盤，所以不排除有20%甚至更高降價的幅度，"但這是個別現象。"周包軍強調。
德信第一槍：尾盤清倉
謎團一：真有降價嗎？
對此，透明售房研究院院長丁建剛坦言，目前杭州樓市的形勢不容樂觀。"此前市場上宣佈的降價盤、特價盤，乃至市中心低開樓盤，一個都沒有賣光，一個都沒有被'瘋搶'"。丁建剛指出，降價效果不佳，已成為杭州樓市公開的秘密。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-21/08062696163.shtml
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